Много лет назад в моей практике произошел трагичный случай, после которого я понял, что быть юристом-универсалом и время от времени сопровождать сделки с недвижимостью – это неправильный и опасный путь. Он чреват крупными финансовыми потерями для моих клиентов и может оказаться провальным для деловой репутации и карьеры юриста.


…Началось все с того, что ко мне обратился мой знакомый, назовем его Денис. Он сказал, что покупает земельный участок и попросил меня проверить проект договора купли-продажи. Участок располагался в престижном районе Московской области, его стоимость (в долларах) была с шестью нулями. Денис нашел этот участок с помощью агентства недвижимости, которое занималось «элитными объектами».

После того, как экспертиза проекта договора была проведена, я взялся за изучение истории земельного участка. И обнаружил, что за последний год участок дважды менял хозяев, а в предпоследней сделке от имени продавца (назовем его господин «Х») действовал представитель по доверенности (г-н «Y»). Меня насторожила такая картина, и я предложил Денису более внимательно изучить эпизод с доверенностью. Риэлторы из агентства недвижимости сказали, что за дополнительную оплату они могут разыскать доверенность и другие документы по прошедшим сделкам с участком. При этом риэлторы уверяли, что мое беспокойство напрасно, продавец – это солидный и уважаемый человек, а в истории участка никаких «темных пятне» нет.

В итоге Денис не захотел тратить лишние деньги на дополнительную проверку. Он сказал мне, что это не первая его сделка с этим агентством недвижимости, и агентству он полностью доверяет.

Моя роковая ошибка в том деле – то, что я не настоял не глубокой проверке и не убедил Дениса в ее необходимости. До сих пор не могу себе этого простить, хотя с того времени прошло уже больше пятнадцати лет.

Итак, решение о покупке участка было принято. На подписание договора приехал действительно солидный продавец, украшенный «богатыми» швейцарскими часами и увлеченно рассуждавший о том, где лучшая стоянка для частной яхты. После светской беседы договор был подписан, в банковские ячейки заложены несколько сумок с наличными деньгами. Документы сдали на регистрацию, и через несколько дней Денис держал в руках оформленное на свое имя свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок. Продавец забрал из банка деньги, и счастливые участники сделки разошлись в разные стороны.

Счастье покупателя длилось недолго. Примерно два месяца. Закончилось оно внезапным вызовом Дениса на допрос к следователю. Следователь сообщил, что участок был мошенническим путем похищен у законного владельца, господина «Х». Этот «Х» никогда не был знаком с г-ном «Y», и уж тем более, не выдавал ему никаких доверенностей. Особенно доверенностей на продажу участка стоимостью больше миллиона долларов. И вообще, г-н «Х» планировал в ближайшее время начать строительство особняка на этом участке и продажа земли в его планы абсолютно не входила.

Беда заключалась в том, что «Х» однажды потерял свой паспорт. А нашли паспорт мошенники, которые вклеили в документ другую фотографию. После этого лже-«Х» пошел к нотариусу и выдал своему подельнику «Y» доверенность на продажу участка. Нотариус, к сожалению, подделку не выявил, и «Y» «продал» участок нашему продавцу. «Продал» в кавычках, т.к. никаких денег подельники друг другу, конечно не платили. Зато разделили между собой все полученное Дениса.

Закончилась эта печальная история тем, что земельный участок был изъят у моего клиента по решению суда. Продавец (поклонник часов и яхт) вместе с подельниками был осужден по ч.4 ст.159 УК РФ – мошенничество в особо крупном размере.

Денис предъявил к мошенникам иск о возмещении убытков, выиграл дело, но реальных денег так и не получил: никакого имущества у мошенников, конечно, не оказалось. А сумки с полученными за участок деньгами благополучно растворились в московском смоге…


После этого случая я сделал для себя вывод о том, что сопровождение сделок с недвижимостью – это отдельное и специфичное направление юридических услуг. При этом для эффективной работы по этой, казалось бы, узкой специализации необходимы знания в различных отраслях права (гражданского, земельного, семейного, налогового, уголовного). И все эти теоретические знания необходимо уметь фокусировать на практических вопросах, связанных с недвижимым имуществом. Надо постоянно следить за судебной практикой по гражданским и уголовным делам, общаться с коллегами из полиции и как можно раньше узнавать о новых методах и схемах, применяемых мошенниками и недобросовестными продавцами. И постоянно быть настороже, становясь «профессиональным параноиком» и выискивая малейшие признаки риска. На мой взгляд, только такой подход позволяет эффективно обеспечивать безопасность сделок с недвижимостью.