Эта история произошла, когда нас пригласили сопровождать сделку по покупке загородной недвижимости в одном из южных регионов России.

…Аркадий Семенович решил приобрести загородный участок с домом. В экологически благополучном месте, но со всеми коммуникациями и неподалеку от магазинов и прочих благ цивилизации. Поэтому для покупки Аркадий Семенович выбрал добротный двухэтажный дом в СНТ, расположенном около большого села. Участок с домом располагались на краю СНТ, за забором проходила лесополоса, за которой открывался вид на поля, раскинувшиеся на слегка холмистой местности. Перед покупкой этого объекта обратился к нам для проверки и подготовки сделки.

Первые этапы проверки не выявили никаких рисков: юридическая история участка и дома была прозрачной, продавцы были благонадежными, а техническое состояние дома – удовлетворительным.

Нам оставалось выполнить последнюю часть проверки и собрать максимум информации об окружении домовладения. Мы изучили утвержденный пару лет назад план землепользования и застройки (ПЗЗ) этой местности и убедились, что участок относится к территориальной зоне, в которой разрешено садоводство и строительство дачных домов, в охранные и другие зоны с ограничениями в использовании участок не попадал. Казалось бы, все хорошо, и нам можно готовить положительное заключение по результату проведенной экспертизы.

Однако на самом последнем этапе работы выявилась серьезная проблема. Мы обнаружили, что соседнее поле, на котором долгие годы выращивали сахарную свеклу, несколько месяцев назад было продано. И главное, что перед сделкой продавец сумел «продавить» изменение категории своего участка с «земель сельхозназначения» на «земли промышленности».

Самым неожиданным было то, что новым владельцем сельхозугодий стало предприятие, основным видом деятельности которого являлось… производство строительных материалов. И новые хозяева активно готовились к строительству завода на бывшем поле. К моменту нашей проверки они в местную администрацию документы для получения разрешения на строительство. В частности, заявление об установлении санитарно-защитной зоны (СЗЗ) вокруг завода. И граница СЗЗ должна была проходить как раз вдоль забора участка, который так понравился Аркадию Семеновичу.

Учитывая, что смена категории земель свекольного поля прошла на удивление быстро, мы предположили, что административный ресурс у владельцев поля неплохой. И СЗЗ будет, скорее всего, установлена именно так, как они просили в своем заявлении.

По своему опыту мы хорошо знаем, как выглядят заводы по производству стройматериалов, и какой ровный, тончайший слой цементной пыли их окружает. И что такую пыль, к сожалению, не останавливают официально установленные границы СЗЗ.

Аркадия Семеновича нам не пришлось долго отговаривать от покупки этого домовладения. Он в итоге приобрел себе другой участок, полностью соответствующий его пожеланиям, и насколько, мы знаем, уже закончил строительство дома на нем.